החלטה בתיק עב"ל 31641-04-10

השופט עמירם רבינוביץ

1.     לפנינו ערעור על פסק דינו של בית הדין האזורי בחיפה (בל 4240-07; השופטת מיכל אריסון-חילו) אשר דחה את תביעת המערער להחזר סכומים אשר קוזזו מקצבת גמלת הבטחת הכנסה המשולמת לו החל משנת 2001. הקיזוז נעשה בשל אחוזי בנייה הקיימים ב"חצר העודפת", המהווים הכנסה רעיונית (להלן: ההכנסה הרעיונית) לעניין גמלת הבטחת הכנסה.

2.     לאחר הגשת התביעה, נשוא הערעור שלפנינו, נערכה שמאות לחצר דירת מגוריו של המערער (להלן: הנכס), לצורך הערכת ההכנסה הרעיונית. עד למועד השמאות, ההפחתה מגמלת הבטחת ההכנסה נעשתה על פי הערכה משוערת.

בחוות דעתו של השמאי נקבע, כי ישנה "חצר עודפת" בנכס בשטח של כ-280 מ"ר; כי שטח ה"חצר העודפת" איננו מאפשר בניית בניין חדש לפי התב"ע החלה על המגרש. אולם, לדידו, ניתן לממש את זכויות הבנייה אשר טרם נוצלו במלואן באמצעות הרחבת הבניין הקיים והצמדת שתי יחידות דיור נוספות עם כניסות נפרדות. לאור כל האמור, השמאי העריך כי ל-"חצר העודפת" בשטח של 280 מ"ר הכנסה רעיונית בשווי סכום של 114,200 ש"ח . להשלמת התמונה העובדתית בשלב זה, יצוין עוד, כי הקביעה לפיה השטח הכולל הינו 620 מ"ר הינה עובדה מוסכמת.

3.     בסוף הדיון בערעור ביום 19.5.2011 נתבקש המשיב (להלן- המוסד) להמציא לבית הדין את נוהל המוסד בקשר לשמאות " קרקע עודפת" בתביעות על פי חוק הבטחת הכנסה תשמ"א-1980 (להלן- הנוהל). ביום 30.5.2011 המציא המוסד לבית הדין את אותו חלק מהנוהל המתייחס  לקרקע העודפת.

4.     בנוהל נכתבו לענייננו הדברים הבאים:

"5.5.12 קרקע עודפת

על פי חוות דעת משפטית קרקע שגודלה עד 500 מ"ר, שעליה בנויה דירת המגורים היחידה המשמשת את התובע למגוריו, לא תיחשב כנכס. כלומר, אין להפנות לשמאי בקשה להעריך קרקע עודפת סביב בית התובע אם שטח הקרקע (כולל הבית) אינו עולה על 500 מ"ר.

כאשר דירת המגורים של התובע בנויה על קרקע בשטח העולה על 500 מ"ר יש להפנות לשמאי להעריך את שווי הקרקע סביב הבית כ"קרקע עודפת". בהפניה לשמאי יש לציין את שטח הקרקע הכולל, וכן לבקש מהשמאי לציין לאיזה צרכים אפשר להשתמש בקרקע העודפת.

אין לדרוש מהשמאי לשום רק את השטח שעולה על 500 מ"ר - השמאי יקבע מה גודל הקרקע העודפת שניתן לעשות בה שימוש.

לתשומת לב: השטח של עד 500 מ"ר כולל את שטח הבניין הבנוי עליו!

אם דו"ח השמאי קובע כי אין אפשרות לשימוש בקרקע העודפת - אין להביאה בחשבון.

יוצאים מן הכלל להנחת יסוד זאת, הינם מקרקעין שהערך שלהם גבוה במיוחד. כגון: בערים מרכזיות, רמת אביב ג', העיר העתיקה בירושלים וכו'. באזורים אלו יש לשום גם שטחים קטנים יותר, אולם השמאי הוא זה שיקבע אם קיימת קרקע עודפת במקום.

דוגמא: ...השמאי ערך שומה אולם מצא כי לא ניתן לנצל את הקרקע העודפת לבנייה, שכן כל זכויות הבנייה בשטח כבר מוצו. אם אכן לא נבנה שום מבנה נוסף (שלא כחוק) ולא ניתן לעשות שימוש חוקי כלשהו בקרקע העודפת - אין להביאה בחישוב הכנסות התובע" (הדגשות שלי - ע.ר).

5.      בדיון בבית הדין האזורי נשאל השמאי לעניין גודלה של החצר העודפת ואופן חישובה, כדלקמן:

ש: תסביר לבית הדין מה זה חצר עודפת?

ת: אני יכול להסביר רק כשמאי מקרקעין. כשמאי מקרקעין המושג של חצר עודפת אני חושב שאינו קיים. זה מושג שנקבע על ידי המוסד לביטוח לאומי שאומר שאם המגרש הוא מעל ל-500 מ"ר כל יתרה שמעל 500 מ"ר צריך להעריך את הקרקע הזאת. זו הגדרה של חצר עודפת אבל הגדרה זו אינה קיימת בשמאות מקרקעין.

ש: לפי הנחיות המוסד אתה מתייחס לשטח מעל 500 מ"ר?

ת: במקרה הזה השטח המינימלי הוא 400 מ"ר ולכן אני הייתי צריך לחשב שטח של 220 מ"ר. זה השטח העודף מעל אותם 400 מ"ר.